La bataille des grands centres continue
L’industrie des centres commerciaux continue de se développer à travers le pays, portée par l’essor de la consommation formelle et par l’arrivée de nouveaux projets structurants. Selon le rapport «SWAN – Ascencia Limited Introductory Report (Sponsored Research)», du 6 octobre dernier, la surface totale des espaces commerciaux formels de plus de 2 000 m² atteint aujourd’hui environ 540 000 m² de Gross Leasable Area (GLA), confirmant la place centrale des malls dans l’économie locale.
Cette progression s’inscrit dans un contexte démographique et urbain marqué par de fortes disparités entre les régions. Sur les 1 199 834 habitants recensés, 30 % résident dans les Plaines-Wilhems, tandis que Pamplemousses et Flacq regroupent respectivement 11,7 % et 11,4 % de la population. Port-Louis n’est pas la région la plus peuplée, mais la plus dense, avec environ 2 856 habitants au kilomètre carré, devant les Plaines-Wilhems (environ 1 841 hb/km2 ).
Cette concentration humaine se superpose à un réseau routier en pleine évolution. Le pays totalisait 2 847 km de routes en mars 2023, dont 104 km de motorways reliant les principaux pôles via les axes M1, M2 et M3. Sur la dernière décennie, le réseau s’est étendu de 25,1 % grâce à l’ajout de 572 km, principalement des routes secondaires, tandis que le nombre de véhicules par kilomètre a progressé de 21,8 %. Cette mobilité facilite l’accès aux centres commerciaux et renforce l’attractivité des régions les plus urbanisées.
C’est ainsi que les Plaines-Wilhems concentrent à elles seules 50 % du stock commercial du pays, un niveau associé à leur densité, leur dynamisme et leur connectivité. Le district affiche également 0,74 m² de surface commerciale par habitant, un ratio supérieur à celui observé à Singapour ou en Afrique du Sud. Dans le même temps, le Nord et l’Ouest prennent de l’importance, puisque Rivièredu-Rempart et Rivière-Noire représentent respectivement 12 % et 10 % de la surface commerciale totale, soutenus par l’évolution du pouvoir d’achat et l’implantation de nouveaux projets résidentiels.
Les trois districts les mieux dotés en surfaces commerciales par habitant – Plaines-Wilhems, Rivière-du-Rempart et Rivière-Noire – se situent tous au-dessus de la moyenne nationale de 0,44 m² par habitant. À l’inverse, les régions plus rurales restent en dessous de cette moyenne, contraintes par une densité plus faible, une connectivité limitée ou un pouvoir d’achat moindre. En excluant les districts les plus urbanisés, la GLA par habitant tombe à 0,185 m², un niveau comparable à Nairobi, au Kenya, ou à l’Égypte, laissant entrevoir un potentiel de croissance si certaines conditions évoluent.
2,1 millions de visiteurs par mois
Le rapport souligne également une dynamique positive en matière de fréquentation et de comportement des consommateurs. Les centres commerciaux attirent désormais environ 2,1 millions de visiteurs par mois et pour l’année se terminant en juin 2025, la fréquentation a progressé de 4,5 %, retrouvant presque le rythme observé avant la pandémie de Covid-19. La dépense moyenne par visiteur a augmenté de 4 % par an au cours des huit dernières années, tandis que le chiffre d’affaires des locataires a progressé de 7 % par an. Cette tendance s’accompagne d’un taux de vacance estimé à 1,1 %, l’un des plus bas des dernières années, et d’un ratio rentto-turnover ramené à 6,9 %.
Dans ce paysage, la concurrence varie selon les régions. Les zones densément peuplées comme les Plaines-Wilhems, Flacq et Grand-Baie voient leurs zones de chalandise se chevaucher, ce qui intensifie la compétition entre certains centres, particulièrement ceux nécessitant davantage d’investissements. Toutefois, les grands centres régionaux conservent un rayon d’influence plus large. C’est notamment le cas de Tribeca Mall, dont la taille lui permet de toucher une zone étendue malgré la proximité de plusieurs autres malls. Son principal concurrent direct demeure Bagatelle, ancré depuis plus d’une décennie dans les habitudes des consommateurs.
Malgré l’arrivée de Tribeca Mall, les mouvements d’enseignes entre les deux centres restent limités. Sur les quelque 200 locataires de Bagatelle Mall, seuls trois se sont installés à Tribeca. Plus d’un tiers des marques présentes à Tribeca opèrent également à Bagatelle, privilégiant une stratégie multiformat plutôt qu’un transfert d’activité. Les deux centres évoluent ainsi dans des registres différents, le premier attirant davantage d’enseignes nécessitant de grandes surfaces, notamment dans l’ameublement, l’équipement ou les loisirs, tandis que le second conserve un positionnement plus généraliste.
Le rapport met enfin en avant les développements à venir, dont deux nouveaux centres dans l’Est : le mall de Flacq et le mall de BelAir, prévus en joint-venture, dont les premières retombées financières sont attendues en 2027. Leur valorisation est estimée à Rs 800 millions pour le mall de Bel-Air et à Rs 2,7 milliards pour celui de Flacq, avec un profit combiné projeté à Rs 88,7 millions dès la première année d’exploitation. L’extension du centre Kendra, qui ajoutera 5 000 m² de surface commerciale, s’inscrit dans la même dynamique, accompagnée par le développement des smart cities de Moka et de Beau-Champ, qui créent de nouveaux bassins de clientèle. Le rapport attire toutefois l’attention sur plusieurs risques, notamment un possible ralentissement de la consommation en lien avec la réduction de certaines aides sociales, une concurrence accrue dans le centre du pays, une hausse potentielle des coûts opérationnels si l’inflation repart à la hausse ainsi que d’éventuels retards dans la livraison des nouveaux projets. Ces éléments rappellent que malgré une croissance notable, le secteur évolue dans un environnement changeant qui nécessitera un suivi continu.
Carte non exhaustive des centres commerciaux de l’île
L’Albion shopping mall élargit l’offre commerciale locale
Un nouveau centre commercial, l’Albion Shopping Mall, a ouvert ses portes dans le village. Conçu par l’Architects Studio de Didier Dove, il s’étend sur 14 000 m² et dispose d’un parking de 243 places, ce qui facilite l’accès aux habitants et aux visiteurs de la région. À la tête du projet, Vanessen Singaravelloo, figure reconnue de l’Est et engagée dans le social, également propriétaire du Dodo Supermarket. Le mall abrite 40 boutiques proposant vêtements, appareils électroménagers, accessoires et autres commerces. Juste à côté du parking principal, le food court et sa palette de styles de cuisine (pizza, dumplings, burgers, boulettes…). L’ouverture progressive de ces espaces permet aux visiteurs de découvrir peu à peu l’ensemble des services offerts.
